BLOGブログ

物流施設におけるCM方式の導入について

はじめに 　近年、物流施設は既存施設の老朽化や都市圏郊外への高速道路網の整備による沿道立地により、施設の大型化・効率化・高機能化を求められています。またネット通販市場が活況であることから、増加の傾向にあります。 　弊社でも物流施設のCM業務を多くご用命頂き、大手不動産デベロッパー発注案件や海外案件の実例もございます。筆者担当案件としては、「ビル型」BTS（専用倉庫）で冷凍冷蔵倉庫＋ドライ倉庫機能、また「スロープ型」のマルチテナント倉庫の一棟借り（1テナント）対応など多様化したものもございます。今回は物流施設建設のCM業務に関し、基本的なアドバイザリー事例を交えてご説明致します。 物流施設におけるCM業務フロー 　阪急CMは、プロジェクトのあらゆるフェーズより参画することが可能ですし、フェーズ毎にスポット的にご支援することも可能です。ただ、以下図表のA印で示す「基本計画より前」に導入頂くのが最も効果的だと考えています。物流倉庫では、基本計画フェーズで設計施工者（ゼネコン）の選定を行うケースが多いため、発注者と阪急CMでボリュームプランと仕様書を策定した後にゼネコン選定を行う手順が合理的な進め方と考えます。 　当初より設計と施工をゼネコン1社に託してしまうと、要求品質の変更や増減コストの舵取りがゼネコン主導となってしまう恐れがあるからです。主役は発注者であり、そのサポートを行うのが我々コンストラクション・マネジャーの役目となります。　マルチまたはBTS倉庫の選定は、遅くとも基本設計開始前（B印）に決める必要があります。テナントリーシングには、阪急阪神ホールディングスのグループ力をご活用頂くことも可能です。 実際のアドバイザリー業務（事例） 配置計画やスパン計画 　片面バースの計画の場合、以下のような逆U字の物の流れとなります。バースにどの大きさの車が何台止まるかもスパン決めでは重要です。40ftトレーラー（45ftも視野に入れ）対応として計画します。 倉庫のラック配置と充填効率 　11×11mスパンのラックレイアウトが以下の図になります。フォークリフト通路幅3mをとり、防火区画面積1500m2以下を考慮しますと、充填効率は上がります。坪貸し賃料だけでなく「パレット当たりの賃料」との言い方でテナントとの交渉に使えると考えます。 庫内照明 　倉庫照明標準はLED仕様で200lxが一般的です。照明器具の吊り方は、床躯体への打込配線がひび割れ防止の観点より敬遠され、さらに改修時の自由度を高めるため、メッセンジャー方式を採用するケースが増えています。庇下等は風の影響があるのでレースウエイ方式を推奨しています。 アメニティの向上 働く方々の環境も重視するのが近年の傾向です 　荷物やトラックが主役の倉庫ですが、最近はピッキング等、倉庫で働く人の作業環境の向上が求められる傾向も多くなってきました。庫内の空調や休憩所をはじめ、食堂や売店、保育所などの設置を行う事例も増えてきています。 阪急CMは総合的な視点に立ち皆様のプロジェクトをサポートして参いります 　　御精読ありがとうございました。　　ー　Thank you for your reading!　－

2020.08.21

Wedge 2020年4月号掲載 - Advertisement from Hankyu CM -

こんなお悩みありませんか？ 建設プロジェクトの経験が無い 建設プロジェクトがうまく進んでいない 工事の発注方法がわからない 工事施工者の見積り金額が適正価格かわからない 発注プロセスの透明化を確保したい 設計内容を適正化しコストダウンを図りたい 工事が適切に進んでいるか不安・・・・ 建設工事のお悩み事はどんなことでもご相談をお受けします。 　企画中・実施中の建設プロジェクトに対して、工事費が予算を超過していたり、設計や工事の品質確保が検証できないなど、悩みごと・不安なこと・納得がいかないことはありませんか。もしそのままプロジェクトが進んでしまうと、後々「こうしておけばよかった」など後悔が残る結果になるかもしれません。プロジェクトを確実に成功へと導くため、阪急電鉄が都市開発で培ってきた100年を超えるノウハウを、是非皆様の建設プロジェクトに取り入れてみてください。新規のプロジェクトだけではなく、進行中のプロジェクトや建設完了後の疑問点、また、数千万円台の改修工事から数億～数百億の新築工事まで、建設に関する内容であればどんな内容でもご相談をお受けします。 建設業界における"CM"をご存知ですか？ 　CMと聞くと普通コマーシャルなどの宣伝媒体のことと思われる方も多いと思いますが、我々が紹介するCMは建設プロジェクトのマネジメント方式として海外で多く取り入れられている「コンストラクション・マネジメント方式(CM方式)」のことを指します。通常の建設プロジェクトとCM方式の大きく異なる部分は、コンストラクションマネジャー(CMr)が、発注者の代理として、｢設計者｣や｢施工者｣とは異なる発注者側の立場から建設プロジェクトを適切にマネジメントするところにあります。お客様が抱えるさまざまな不安や疑問を解消しながら、コスト・スケジュール・品質などの最適化を図ることが可能となります。 CMrによる発注者の支援とは？ 　近年の建設プロジェクトでは、大型化・複雑化・多様化する傾向に加え、同時期に複数のプロジェクトが進行する場合も増えています。このような状況では発注者側の負担が増大し、的確な判断、調整を満足に行えない状況に陥ります。そこで登場するのが、我々CMr（コンストラクション・マネジャー）です。建設プロジェクト支援のスペシャリストである我々の介入により問題点や疑問点を改善し、プロジェクトを確実な成功へと導いていきます。 阪急CMとはどんな会社？ 業界のパイオニアにして真の発注者系CM会社です！ 　阪急コンストラクション・マネジメント(阪急CM)は、日本で初めてのCM専業会社として1996年7月に設立されました。阪急電鉄株式会社の100%子会社として建設マネジメントノウハウを継承するとともに、設立以来20年以上にわたり8000件以上に及ぶ発注者様の建設プロジェクトを支援して参りました。業界においてはパイオニア的な存在といえ、真の発注者系CM専業会社として多種多様なサポートをクライアント様へご提供しております。 阪急CMのプロジェクト支援について 　阪急CMが実施するプロジェクト支援は、特に導入効果の高い企画段階からであっても、あるいは設計や工事の段階からであっても、どの段階からでも導入可能です。どのような状況でも我々阪急CMはプロジェクトを的確に把握し、ベストなパフォーマンスをもって皆様のプロジェクトを強力にバックアップしていきます。 企画構想段階からのご支援がもっとも効果的です。 建設プロジェクトの工事費は、実はプロジェクト初期の企画構想段階の計画により、ほぼ決定してしまうといっても過言ではありません。着工直前にCM方式を導入した場合でも効果は見込めますが、工事費査定による価格交渉が主体となるため、調整できる範囲が限られ、結果として予算超過により諦めなければならないことが溢れたり、計画を中断する必要などが出てくる可能性があります。 　近年、阪急CMではプロジェクトで最も重要な、この企画構想段階から発注者を支援することに力をいれています。皆様の要望が、ふと思いついたような、まだ形にならない段階からであっても、ご相談をお受けし、要求内容を細かく精査、予算・工期両面において実現可能な最適案の策定から支援させて頂くケースが増えています。 阪急CMが選ばれる理由 その特徴はコストマネジメント能力にあります。 　阪急CMが最も得意としているのは業務全体の4割以上を占めるコストマネジメントです。阪急電鉄をはじめとした阪急阪神東宝グループの案件に加え、グループ外のお客様が所有している様々な用途建物において、毎年膨大な数のコストマネジメントを実施しています。この膨大なコストデータを効果的に活用し、阪急CMが参画する前と参画した後においては、平均すると10%程度の建設工事費削減効果が実績値としてあらわれています。 多くの発注者様から高い評価をいただいております。 　阪急CMが行う多種多様な発注者支援業務がもたらす効果については、数多くのお客様から非常に高い評価をいただいており、これまでにご採用いただいたお客様からのリピート受注や他のお客様への御紹介による受注も増え続けています。これは阪急電鉄のDNAを受け継いだ阪急CMの長年培ってきた豊富なノウハウと、発注者のプロジェクト成功を第一に考え支援する手腕により、多くの建設プロジェクトを成功へと導いてこれたからこそだといえます。 ご検討中のプロジェクトがあれば、是非ご気軽にお問い合わせください！ https://www.hankyu-cm.jp/contact/form.html 御精読ありがとうございました。　　ー　Thank you for your reading!　－　本ブログはJR東海グループが発行する「Wedge」2020年4月号に掲載された阪急CM 広告「失敗しないための方法 ご存知ですか？-あらゆる建設プロジェクトを強力にサポート-」を再編集したものです。お問い合わせ、お待ちしております。

2020.03.24