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既存施設の空調改修のメリット

2021.06.04

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経年劣化によるリスク・資産価値の向上へ向けて

  バブル期に大量に供給された中小規模のビルやそれ以前のビルの多くは、築20年以上を超え、竣工当時に設置されていた空調設備の多くは、機器・配管・制御系等の老朽化、操作環境・基本性能の陳腐化、保守管理体制への対応が十分でない等の問題が生じ、改修工事が必要となっています。
 省エネや機能性向上など新たなニーズに対応し、新築ビルに劣らない資産価値・省エネ性能を確保するというビルオーナーとテナント双方の視点にたち、本ブログではその改修工事のメリットについて触れていきたいと思います。

Ⅰ 経年劣化で発生するリスク

経年劣化で発生するリスクには「物理的劣化」「経済的劣化」「社会的劣化」の三つのリスクが存在します。

物理的劣化のリスク

 築20年以上経過し、機器・配管・ダクト・制御系の経年劣化に起因する故障発生率の増加や、メーカーの部品供給停止により、修理が不可能になるリスクがあります。

経済的劣化のリスク

 経年劣化に伴う保守コストの増加及び、故障発生時の復旧には多大な費用が必要になります。また、ビルの信頼性が損なわれるリスクも増大します。

社会的劣化のリスク

 近年多く採用されるエリア毎に条件設定可能な「個別分散方式」に対し、バブル期の空調方式は個別に温湿度などが調整できない「セントラル空調方式」であることが多く、省エネの観点からも新築ビルに比して年々陳腐化し、社会的ニーズに対応できないリスクがあります。

Ⅱ 改修工事で期待できるメリット

 改修計画は、ランニングコスト・資産価値等を比較検討した上で、既存機器のオーバーホール(分解洗浄)、制御系の改修から新しい機器・方式への更新まで、複数の選択肢から組み立てていきます。例えば築20年以上経過したビルの空調機器を従来型の「セントラル方式」から現代型の「個別分散方式」への改修すると以下のようなメリットが生まれます。

省エネルギー化

 オフィスビルの空調に消費するエネルギーは、全体の消費量に対して約30%に上ります。空調負荷変動に対し追従性の高い「個別分散方式」に改修することで、省エネルギー化が可能になります。

ランニングコスト削減

 保守費の他エネルギー消費量の低減が可能となるのは「個別分散方式」であり、負荷変動に柔軟に対応し、効果的に運転することでランニングコストの削減が可能になります。

資産価値向上

 休日対応、時間外対応等のテナント要求に対応する高いフリキシビリティを持ち、エネルギー消費の低減が可能となり資産としての価値向上につながります。

Ⅲ 実施したCM事例

[案件事例]
●築37年のオフィステナントビル(地上11階地下2階、約93,000㎡)の空調改修事例です。

[改修理由]
●経済的劣化...空調更新を一度も行っていない。
●省エネルギー化...現在400V仕様を200Vとし省エネタイプとしたい。
●社会的劣化...テナント毎の課金システムを導入したい。

[阪急CMにて空調方式の比較検討し意思決定を支援]
●既存システムを含めた4種類のシステムを提案
●各案のイニシャル・ランニング・メンテナンスそれぞれのコストやメリットデメリットを比較

[結果]
●イニシャル・メンテナンスコストは多少かかるが、ランニングコストが低くテナントの課金ができ賃貸対応性(分割・間仕切り対応)が高いC案を採用することとなりました。

Ⅳ 阪急CMの支援

 空調システムなど設備改修時には、専門的な知識が必要です。CM方式の導入により、対象の施設固有の様々な条件や要素を勘案し、複数案のメリット・デメリットを比較検討し、発注者がより妥当な意思決定を行えるよう支援することが可能となります。また構想・計画立案、発注支援、設計・工事の各フェーズにおいて、適正なコスト、スケジュール、品質のマネジメントを行えるようになるといえます。我々、阪急CMをお客様の所有資産の資産価値向上に向けて是非ともお役立てください。

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