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築32年の事務所ビルのリニューアル工事

2014.07.23

ビルオーナー(A社)は、築35年の老朽化した事務所ビルのリニューアル工事について、外部専門家として当社を選定した。

●発注者の目的
  ・老朽化への対応~既存テナントの要望、新規テナントへの訴求
  ・コストやプロセスの透明性・妥当性と低価格・高品質の追求
  ・施工者選定における競争原理の導入
  ・発注者業務量の軽減
                ↓
   CM方式の採用(CMrへ発注者業務を外部委託)
   CMrを活用した分離発注方式の採用

●案件概要
  事業主  / ビルオーナーA社
  用途 / 事務所ビル
  構造・規模 / 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造・地下2階地上10階(塔屋3階)建て
  施工者  / 建築、給排水衛生・空調、電気の3社分離発注
  工事概要 / 共用部分を中心とするリニューアル(トイレ、給湯室の内部仕上・衛生器具・配管・ダクト等の更新、電源の新設等)
  CMr / 阪急コンストラクション・マネジメント

●組織・体制
  ・施工者は、分離発注3社(建築・機械設備・電気設備)をインターネットを利用した電子入札(競争入札)で選定。
  ・建築工事施工者は、施工幹事会社として現場全体の安全管理・工程管理等の総合調整を担当。
  ・CMrが事業主を代行し、分離発注3社に対する指示・監督・検査などのマネジメント業務を行った。

●CM業務内容
 ① 改修計画立案支援 : プロジェクト全体の役務分担管理、スケジュール管理・工程案策定(工期短縮提案)、ビル管理者の要望の取りまとめ
 ② 発注マネジメント : 入札図書の作成・とりまとめ(基本設計、特記仕様書、入札要項書、数量積算書(BQ)、施工計画案)、インターネットを利用した競争入札の実施(図書交付、質疑応答対応等)、落札候補者へのヒアリング・審査
 ③ 施工マネジメント : 事業主の要求事項の伝達、マスタースケジュール案の提示、施工者が作成する実施設計の確認、施工状況の確認・検査立会、各工種の工程および施工者間の取合い調整等の実施確認、施工者が実施する安全管理の状況確認、テナント対応の支援、設計変更による工事費変動の把握・査定、竣工図書の確認

●成果
 ① 競争原理の導入によるコスト削減 : 計16社の入札参加により予算から大幅に削減
 ② 工期の短縮
    <当初計画>工期39週・・・各フロア順次施工
    <短縮提案>工期32週・・・複数フロア同時施工(CMrが提案、詳細検討)
       ⇒約2ヶ月の短縮によるコスト削減とテナントへの影響の軽減
 ③ 発注者業務量の削減

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