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旅館 客室リニューアル工事

2014.07.23

●案件概要
  発注者   / 旅館オーナー
  CMr   / 阪急コンストラクション・マネジメント株式会社
  設計    / 設計事務所X社
  施工    / 総合建設会社B社
          (阪急CMの「発注マネジメント業務」により選定)
  工事監理 / 阪急コンストラクション・マネジメント株式会社

●工事概要
工事内容 / 客室11室のリニューアル他 ※工事範囲以外は営業中
工期    / 約2ヶ月
建物用途 / 旅館(竣工年/Ⅰ期・・・1964年、Ⅱ期・・・1970年)
構造規模 / 客室68室、収容418名、宴会場200畳・180畳(和・洋)・100畳・32畳×5、
     大浴場、庭園露天風呂、レストラン(100席)、クラブ、喫茶
     会議室(大小10室)、大コンベンションホール、結婚式場
      カラオケボックス・ゲームコーナー、プール(50m・25m・子供用)、駐車場

●CM発注の経緯
 【発注者の今までのリニューアル工事に対する不満】
  ・工事契約時点で、コストの妥当性が判断できない。
   (複数の施工会社から見積を徴収するものの、なぜか元施工の施工会社が落札してしまう。)
  ・設計内容のツメが甘いため、着工後に「現場合わせ」工事が多くなり、
   最終的に工事費増による大幅な予算オーバーという事態を招いている。
  ・竣工後の瑕疵について、設計者・施工者・機器メーカー間で
   責任のなすりつけあいをしてしまい、解決しない。     
         ↓ 
   発注者の立場で、工事計画のマネジメントを行う
   CM(コンストラクション・マネジメント)会社である弊社に、CM業務依頼。


●CM業務内容
 【設計段階】
   設計者が作成した設計図に対して、VE(Value Engineering・・・機能や品質・グレードを
   低下させることなく、コスト削減を行う設計改善)提案を実施。         
 【施工者選定段階】
  ①入札要項書・参考数量明細書作成
   → ・見積条件を同一にし、見積比較しやすくする。
      ・見積条件を詳細に詰め、後々の工事費増加のリスクを回避させる。
      ・参考数量明細書を作成することによって、見積者の作業量を軽減させ、
       見積参加の参入障壁を低くする。
  ②応札者候補リストアップ
   → ・企業財務内容、施工実績、工事の特性等を勘案し、応札者を選出。
  ③応札者からの「見積書」・「提案書」の評価
  ④応札者に対してのヒアリング
  ⑤工事請負契約書の締結支援
 【工事段階】
    工事中の工程・品質及び予算を監理。


●CMによる効果
   【設計者が算出した予算】
        70,500,000円
        ↓
   【応札者見積提出】
    A社 63,000,000円
     B社 67,000,000円
C社 69,000,000円
D社 79,800,000円
E社 88,800,000円
F社 97,000,000円
G社 98,000,000円
        ↓
   【落札候補者に対するヒアリング】
     見積金額・施工実績・企業財務内容を勘案し、
     落札候補者A・B・C社 計3社に対してヒアリングを実施。
     ヒアリング内容・・・・コスト、施工体制、工事中の対応等
        ↓
   【落札者決定】
     落札者B社 62,500,000円

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